【東淀川区】不動産売却時の手数料や売却相場を調べる際の注意点

仲介手数料について調べておく

まずは仲介手数料において正しい知識をつけておくことです。特に下記の2点は破られていると法律を守っていないことになります。

• 法律で定められた上限を超えていないか
• 仲介手数料以外に広告費を請求していないか

広告費は請求できるケースもあるのですが、通常の仲介業務を超えるような特別対応を売主が希望した場合のみです。一般的な売却において広告費を求められることはありません。

また例外として「低廉な空き家等の売買の特例」という制度があります。400万円以下の不動産売買なら仲介手数料と併せて調査費用の上乗せが可能で、18万円に消費税を加えた金額を上限として設定可能です。

直接買主を見つける可能性があるかで契約を選択する

不動産売却を進めるにあたり、仲介での契約方法はひとつではなく、下記の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

上記の中で仲介ではなく売主自身が取引相手を見つけた場合、「自己発見取引」という方法になりますが、専属専任媒介契約を結んでいた場合には自己発見取引で契約できません。つまり仲介手数料もかからない方法として、兄弟家族や知人、もしくは他のネットワークなどで自分でも買主を探したい場合には、一般か専任で媒介契約しておく必要があります。

仲介手数料だけではなくトータルで考える

最後にとても重要なのが、仲介手数料だけで考えないことです。買取価格自体が高ければ手数料が高くても利益が増えます。また後々に買主とトラブルが起きるような売り方では、手数料が少なくても大きな損害を受けるおそれがあります。

センチュリー21令和都市開発では、仲介手数料のかからない直接買取にも対応しております。

単価で計算する

様々な方法で調べられる不動産売却の相場金額ですが、必ず金額に対して面積で割った単価を算出します。売却金額が大きくても自分が売却したい物件よりも広く大きな物件であれば、金額が大きくなってしまうためです。

売り出し価格と成約価格を見る

ポータルサイトなどで不動産価格をチェックする場合、必ずしも売り出し価格にて買い手が付くとは限らない点を意識して調べることが大切です。あくまで売り出し価格は最初の希望価格であり、様子見が含まれる可能性もあります。下記のようにだんだんと値段が下がっていくのは実際によくある事例です。

• 検討している方から交渉されて安くなる
• 買主が見つからずに値下げする

調べる際には成約価格を中心に調べておくと、相場との差額が少なくなります。

相場は時と共に変動する

売却価格はいつまでも同じではありません。日にちが経つほど昔の情報から変わる可能性が高くなっていきます。土地相場や固定資産税評価額は毎年変化しており、他の要因も含めて変動するのが不動産売却価格です。

必ずしも相場通りの価格とはならない

自分で調べた調査結果でも、実際に売却できる価格とずれてしまうのが一般的です。例えば近くにある物件を調べていて、同じ戸建てであっても下記の要因で金額は大きく変動します。

• 土地の形状
• 接面道路の状況
• 住宅内部の設備やリフォーム履歴
• 築年数
• 間取り

全く同じマンションなら金額の差は出にくいのですが、それでも階数が違うだけで売却価格は変わってきます。相場調査はあくまで目安として考えて、時間をかけすぎずに不動産会社への査定を依頼しましょう。査定はセンチュリー21令和都市開発にて無料で対応しますので、お気軽にご相談ください。